רכישת נכס בתאילנד לזרים – מדריך משפטי מקיף

🟦 רכישת נכס בתאילנד לזרים – מה חשוב לדעת?

רכישת נכס בתאילנד לזרים הפכה לאחת הפעולות הנפוצות ביותר בקרב משקיעים בינלאומיים המעוניינים ליהנות משוק נדל״ן יציב ואטרקטיבי. למרות האפשרויות הרבות, החוק התאילנדי מציב מגבלות ברורות על בעלות של זרים ולכן חשוב להבין מראש את האפשרויות החוקיות, צורת הבעלות המותרת, והדרך הנכונה לבצע בדיקות נאותות לפני כל רכישה.

🟦 רכישת נכס בתאילנד לזרים – מה מותר ומה אסור?

תאילנד מגבילה בעלות ישירה של זרים על קרקע, אך מאפשרת מספר מסלולים חוקיים לרכישת נכס:

• בעלות מלאה על דירות (Freehold) במסגרת מכסת זרים 49%.

• רכישת וילות על קרקע בחכירה ל-30 שנה + אופציה להארכה.

• זכויות Superficies לבעלות על המבנה בלבד.

• בעלות דרך חברה רשומה (כאשר המבנה עומד בדרישות החוק).

🟨 בעלות מלאה לזרים – רכישת דירות קונדומיניום בפטאיה

זרים יכולים להחזיק בבעלות מלאה (Freehold) על דירות בבנייני קונדומיניום, בתנאי שנשמרים שני תנאים:

🟩 1. מכסת הזרים (Foreign Quota – 49%)

בכל בניין ניתן להקצות עד 49% משטח הדירות לבעלות זרה. אם המכסה פתוחה – ניתן לרשום טאבו על שם הזר.

🟩 2. העברת כספים מחו"ל + מסמך FET

החוק דורש העברת כספים מחו״ל לחשבון הבנק של הרוכש או של המוכר.הבנק מנפיק מסמך FET – מסמך חובה לרישום הבעלות בלשכת המקרקעין.

🟨בעלות על בתים וקרקעות – מה החוק מאפשר לזרים?

זרים אינם יכולים להחזיק בבעלות מלאה על קרקע בתאילנד, אך קיימים פתרונות חוקיים שמאפשרים שימוש, החזקה ושליטה בנכס:

🟩 חכירה רשומה ל-30 שנה (Leasehold)

החכירה נרשמת בטאבו למשך 30 שנה, וניתנת להארכה בהסכם.

🟩 בעלות על המבנה בלבד

הזר מחזיק בבעלות על הבית, בעוד הקרקע רשומה על שם הבעלים התאילנדי.

🟩 זכות שימוש ארוכת טווח

מאפשר זכות מגורים ושימוש בנכס, אך לא בעלות.

🟩 בעלות דרך חברה תאילנדית (לא מומלץ ללא ליווי משפטי)

מבנה מורכב, דורש בעלות תאילנדית אמיתית ולא “נאמנים”. מתאים רק לעסקים אמיתיים.

🟨 חריגים – בעלות על קרקע דרך BOI

תאגידים עם אישור BOI למטרות השקעה או פעילות תעשייתית יכולים לקבל אישור להחזיק קרקע.מדובר בחריג שאינו רלוונטי לרוב הרוכשים הפרטיים.

🟨 בדיקות נדרשות לפני רכישת נכס בפטאיה

כדי להבטיח רכישה בטוחה, זרים חייבים לבצע בדיקות מקיפות:

• בדיקת טאבו (Chanote Title)

• בדיקה שאין שעבודים / עיקולים

• אימות מכסת הזרים בבניין

• בדיקת חוזה רכישה

• בדיקת מיסים ודמי העברה

• בדיקת מבנה החוק המתאים (קנייה, חכירה, Superficies וכו')

• אימות העברת כספים ועמידה בדרישות FET

🟦 סיכום – השקעה נכונה, בטוחה וחוקית לזרים בפטאיה

רכישת נכס בפטאיה היא השקעה מצוינת עבור זרים, כל עוד מבצעים את התהליך נכון:קונדומיניום לבעלות מלאה, וילה עם מבנה חכירה או Superficies, ובדיקות משפטיות מלאות.עם ייעוץ מקצועי והבנת המסגרות החוקיות, ניתן להשיג נכס בטוח, מניב וחוקי לאורך שנים.

❓ האם זרים יכולים להחזיק נכס בפטאיה בבעלות מלאה?

✔ כן — זרים יכולים להחזיק דירות קונדומיניום בבעלות מלאה (Freehold), בכפוף למכסת זרים של 49%.

❓ האם זרים יכולים להחזיק קרקע בתאילנד?

❌ לא.אך ניתן להחזיק שימוש וזכויות אחרות באמצעות:חכירה 30 שנה, Superficies, Usufruct או מבנים משפטיים מותרים.

❓ איך זרים יכולים להחזיק בית או וילה?

✔ בעלות מלאה על המבנה✔ חכירה רשומה על הקרקע✔ חוזה Superficies לבעלות על המבנה✔ חוזה חכירה + אופציה להארכה

❓ מה זה מסמך FET ולמה הוא חובה?

מסמך FET הוא אישור בנקאי שמוכיח שהכסף הגיע מחו"ל — נדרש לרישום בעלות של זר על דירה.

❓ האם מותר להחזיק נכס דרך חברה תאילנדית?

אפשרי, אך מסוכן מאוד ללא ליווי משפטי ויועצי מס.נחשב למבנה מורכב המתאים לעסקים ולא לרוכשים פרטיים.

❓ מהן הבדיקות החשובות לפני רכישת נכס?

• בדיקת טאבו

• בדיקת שעבודים

• בדיקת מכסת זרים

• בדיקת מיסים

• בדיקת חוזה

• אימות העברת כספים מחו"ל

❓ מה ההבדל בין Freehold ל-Leasehold?

Freehold – בעלות מלאה (רק בקונדומיניום לזרים).Leasehold – חכירה לתקופה קבועה, ללא בעלות.

❓ האם מומלץ להיעזר בעורך דין מקומי?

✔ כן — חובה.ללא בדיקות נאותות וליווי משפטי, יש סיכון לטעויות שיעלו כסף רב.

איך לבצע רכישה בטוחה?

בחירה בנכס נכון בתאילנד דורשת שילוב של מומחיות משפטית, הכרת החוק המקומי, והבנה של אפשרויות הבעלות המותרות. עם ליווי מקצועי נכון, הרכישה יכולה להיות בטוחה, חוקית ורווחית.

*נשמח לסייע לכם בתהליך הרכישה בפטאיה. תוכלו ליצור איתנו קשר לקבלת ליווי מקצועי באנגלית או בעברית, כולל ייעוץ משפטי מלא, בדיקות נאותות, הכוונה בבעלות וזכויות, וליווי אישי לכל אורך העסקה.

Pattaya Legal Consultants - שרות משפטי עם 18 שנות נסיון בתאילנד*

Top Thai Real Estate - חברת נדל"ן מובילה בפטאיה*

*מספקת ליווי משפטי ונדל״ן לתושבים זרים בתאילנד, כולל רכישת נכסים, פתיחת עסקים וניהול נכסים. לפרטים נוספים לחצו כאן. SIRIAM GROUP